ખેતીની જમીનની કુંડળી : પાણીપત્રક અને ખેડ ખાતાની ચોપડી

જમીન વેચાઈ ગઈ હોય અથવા અન્ય કોઈનો હક્ક હિસ્સો છે કે કેમ? તે ખેડૂત નમૂના નં.૬ ઉપરથી જાણી શકે : જમીનનો કબજો બતાવવા માટે પાણીપત્રક ખૂબ જ ઉપયોગી

પા કનાં વાવેતર, કાપણી, ગ્રેડિંગ, મલ્ચિગ અને બજારભાવ અંગે ખેડૂતો માહિતગાર હોય છે, પરંતુ ખેતી સંલગ્ન કાયદાઓ અંગે ખેડૂતો જાણકાર ન હોવાથી ખેડૂતો સાથે સૌથી વધુ છેતરપિંડી થતી હોય છે. ખેડૂતો કાયદાના જ્ઞાાન અંગે પણ જાણકાર થાય તે માટે વિનમ્ર પ્રયાસ કરાયો છે. ખેડૂતોએ સૌથી પહેલાં એ તકેદારી રાખવી જોઇએ કે  અસલ ખેડ ખાતાની ચોપડી અને પાણીપત્રકોની નકલો મેળવી લેવી જોઈએ.

ખેતીની જમીનની લે-વેચ હવે સામાન્ય થઈ ગઈ છે અને જમીનના ભાવ છેલ્લાં પાંચ વર્ષમાં આસમાને જતા ખેતીની જમીનની લે-વેચમાં પણ દગાખોરી વધવા માંડી છે. આ સંજોગોમાં જ્યારે ખેડૂત ખેતીની જમીન ખરીદવા માંગે ત્યારે તેમણે કેટલી સાવચેતી લેવી જોઈએ તે  આજે જોઈએ. ટાઈટલના દસ્તાવેજો એટલે માલિકી હક્ક દર્શાવતા દસ્તાવેજો અને તે દસ્તાવેજોમાં ખેતીની જમીન સંબંધે પાણીપત્રક અને ખેડખાતાની ચોપડી મહત્ત્વની છે. પાણીપત્રક ૩ પ્રકારનાં છે જેમાં ગામના નમૂના નં. ૬માં આ ખેતીની જમીનનો જન્મ થયો એટલે કે પ્રમોલેગેશન એન્ટ્રીથી આજ સુધીના તમામ વ્યવહારોની નોંધ હોય છે. આથી આ વ્યવહારો જાણવા માટે નમૂના નં. ૬ ખૂબ જ ઉપયોગી છે.

 આથી આ જમીન અગાઉ વેચાઈ ગઈ હોય અથવા અન્ય કોઈનો હક્ક હિસ્સો છે કે કેમ? તે નમૂના નં. ૬ ઉપરથી જાણી શકાય છે. ઉત્તરોત્તર થયેલાં વેચાણો અને જમીન સંબંધે થયેલા વિવાદોની નોંધ આ પાણીપત્રકમાં હોય છે. નમૂના નં. ૭ (અ) એ સંબંધિત ખાતેદાર પાસે જેટલા સર્વે નંબરોની જમીન હોય તે બધાનું માપ, ક્ષેત્રફળ દર્શાવતું પાણીપત્રક છે. નમૂના નં. ૭-૧ર એ સૌથી અગત્યનું પાણીપત્રક છે.  જમીનનો કબજો કોનો છે તે બતાવવા માટે આ પાણીપત્રક ખૂબ જ ઉપયોગી છે અને આ પાણીપત્રકમાં નમૂના નં.૭માં માલિકનું નામ અને તેની નીચે નમૂના નં. ૧ર છે તેમાં કબજેદારનું નામ લખવામાં આવે છે અને આથી જમીનની વાસ્તવિક માલિકી અને કબજો કોનો છે તે આ પાણીપત્રકથી સાબિત થઈ જાય છે. 

પાણીપત્રક એ હક્ક અંગેનો અગત્યનો પુરાવો

પાણીપત્રકમાં બેન્કમાં સહકારી મંડળીમાં ધિરાણ લેવા માટે આ અગત્યના દસ્તાવેજો છે. ખેતીની જમીન વેચતી વખતે પાણીપત્રક જરૃરી દસ્તાવેજ છે. રેવન્યુ રેકર્ડમાં માલિકના નામે એન્ટ્રી પડેલી ન હોય તો તે જમીનનો વેચાણ દસ્તાવેજ થઈ શકતો નથી. ખેતીની જમીન સંબંધેના તમામે તમામ હક્કો જેવા કે રસ્તેથી ચાલવાનો હક્ક, કૂવેથી પાણી લેવાનો હક્ક, જમીનમાં કૂવો હોય કે બોર હોય તો તેની નોંધ વગેરે હક્કો નમૂના નં. ૭-૧૨માં છે કે નહીં તે જોવા જોઈએ. દર વર્ષે તલાટી મંત્રી નમૂના નં. ૧૨માં પાકની બરાબર વિગત લખે તે જોવું જોઈએ.  કોર્ટમાં જ્યારે પ્રકરણ આવે છે ત્યારે પાણીપત્રક એ આવા હક્ક સંબંધેનો અગત્યનો પુરાવો આ એન્ટ્રીને ગણે છે. નમૂના નં. ૧૨માં જેનું નામ હોય તેની પાસે ખેતીનો કબજો છે તેવું અનુમાન પ્રાથમિક રીતે અદાલત કરે છે.

ખેડખાતાની ચોપડીમાં ફેરફાર શિક્ષાત્મક ગુનો

ખેતીની જમીન વેચવા, ખરીદવા, બક્ષિસ કે ગીરોથી આપતી વખતે રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજ કરતી વખતે આ ખેડખાતાની ચોપડી જરૃરી છે. આ ખેડખાતાની ચોપડીમાં વખતોવખતની એન્ટ્રીમાં ફેરફાર થતા રહે છે અને બેન્ક રજિસ્ટ્રારે ખેડખાતાની ચોપડીમાં કરેલી નોંધ કાયદાની અદાલત દ્વારા માન્ય રાખવામાં આવે છે અને ખેડખાતાની ચોપડીમાં ફેરફાર કરવો કે ખોટી માહિતી પૂરી પાડવી તે શિક્ષાત્મક ગુનો છે અને જેનો રૃપિયા ૧૦૦૦ સુધીનો દંડ થઈ શકે છે. આ રીતે દરેક ખેડૂત માટે ખેડખાતાની ચોપડીનું ખૂબ જ મહત્ત્વ છે. વારસાઈ હક્કો, વેચાણ કે ગીરોના વ્યવહાર સંબંધે ખેડખાતાની ચોપડી ખૂબ જ જરૃરી દસ્તાવેજ છે. ખેડખાતાની ચોપડીમાં સર્વે નંબર, ખેતરનું ક્ષેત્રફળ તથા જમીન મહેસૂલની વિગત દર્શાવેલ હોય છે. જે રીતે ખેડખાતાની ચોપડીનું મહત્ત્વ છે તેટલું જ મહત્ત્વ ખેડૂત માટે પાણીપત્રકોનું છે. બોમ્બે લેન્ડ રેવન્યુ કોડમાં કલમ-૧૩૫માં જુદાં જુદાં પાણીપત્રકોની વિગતો હોય છે.

ખેતીની જમીનમાં ખરીદનાર ખાતેદાર હોવા અત્યંત જરૃરી

ખેડ ખાતાની ચોપડીમાં પણ આ ખેતર સંબંધેના તમામ હક્કો, માલિકનાં નામ, ક્ષેત્રફળ વગેરેનો ઉલ્લેખ હોય છે. આથી અસલ ખેડ ખાતાની ચોપડી તથા પાણીપત્રકોની નકલો મેળવી લેવી જોઈએ. ખેતીની જમીનમાં ખરીદનાર ખાતેદાર હોવા જરૃરી છે. પત્ની ખાતેદાર હોય પરંતુ પતિ રેવેન્યુ રેકર્ડમાં તેના નામે એન્ટ્રી ન હોય તો જમીન ખરીદી શકે નહીં. આથી જમીન ખરીદનાર ખાતેદાર હોવા જોઈએ અને વેચનાર પણ ખાતેદાર હોવા જોઈએ નહીં તો જમીન ખાલસા થવાની પૂરી શક્યતા છે.

આ સંજોગોમાં ખેડૂતોએ ખેતીની જમીન ખરીદતા પહેલાં આટલા દસ્તાવેજો ફરજિયાત રીતે મેળવીને ચકાસણી કરવી જોઈએ. જો ખેડૂતો ખેડ ખાતાની ચોપડી અને પાણીપત્રક અંગે ગાફેલ રહે તો તેમને મોટંુ નુકસાન થવાની સંભાવના રહેતી હોય છે. પરિણામે ખેડૂતોએ વર્ષમાં એક વાર તો નમૂના નં. ૭-૧ર અને ખેડ ખાતાની ચોપડીની નકલ મેળવી ચકાસણી કરી લેવી જોઇએ.

જેમની પાસે ખેતીની જમીન છે તે ખેડૂત માટે ખેડખાતાની ચોપડી અને પાણીપત્રકો એ ગીતા સમાન છે. ખેતીની જમીનની તમામે તમામ વિગત ખેડખાતાની ચોપડીમાં આવી જાય છે. મુંબઈ જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની જોગવાઈ મુજબ ખેડખાતાની ચોપડી ડુપ્લીકેટમાં તૈયાર કરવામાં આવે છે. જેમાંની એક મામલતદાર કચેરીમાં રહે છે અને બીજી ખેડૂત પાસે રહે છે. પાણીપત્રકમાં જે હક્કો લખેલા હોય તે તથા મિલકત ગીરો મૂકેલી હોય તો તેની નોંધ તેમાં હોય છે. બેન્ક પાસે ખાતાકીય ધિરાણ માટે ધિરાણની અરજી સાથે ખેડખાતાની ચોપડી જરૃરી છે જ્યારે ખેડૂત કોઈ બેન્કમાંથી લોન લે ત્યારે આ મિલકત ઉપર ચાર્જ ઊભો રાખવા માટે ખેડખાતાની ચોપડીમાં આ બાબતની એન્ટ્રી નાખવામાં આવે છે.